上海各区未来房价的走势?

duoduo    2021-04-07    267

最近在上海看到一波房子,有了一些感悟。我问了一个问题,发了下来。

先回答一下,买房不要看行政区域。房价走势不再简单的反映地段本身。随着互联网和社会组织的变化、城市规划思维的改变以及人们对消费升级需求的不断增加,房价体现了未来房地产综合生活质量的功能性。上海房价将根据房地产进行差异化,平均价格将根据行政区域逐步降低。房地产的兴衰会分为两个层次。好的楼盘高得让人不敢相信,差的楼盘和小区会慢慢贬值。

一手房和二手房的关系

上海有700多万套住房,其中一手住房6万套,流通中的二手房不到6万套,占总流通的比例不到2%。根据上海房屋交易所的数据(截图6.24),一手房每月售出1万多套,二手房每月维护1.2万套。

其实新房永远代表最新的住房需求,交易周期短,没有税费和中介费的差价等优势。所以,虽然房产比附近10-15年以上的房子高20%-50%,但相对来说更划算。而当一个楼盘标准的主流户型出现成百上千个的时候,相对于当地二手房的可售房,吸纳购房的投资肯定是势不可挡的。参考中海珍如屋对珍如地区的影响,西康路989工程对老静安的影响。

一手住房是政府核定的价格,也就是政府控制价格,一手住房的供给直接锚定需求。一手房不涨,二手房价格也不会过度上涨。所以,理性地说,你未来房产的升值空间取决于未来区域一手住宅的供应量和价格。我没有上海的供给数据,但是看了几篇文章,感觉从17年初到现在略有增加。特别是青浦和2035年规划后,土地供应量上升,所以长期房价不会有大的上涨。

2.人口结构带来的房价变化

上个月有新闻说上海老年人口超过500万。这个消息很有意思。在看这篇文章之前,我不明白为什么华漕、沈海高速附近的外环外有六万多套房子。在我看来,距离市区30公里的房子竟然和长宁的老房子均价持平,简直不可思议。

还有一个冷知识也很重要,就是我看了哔哩哔哩的翟东升老师的科普,说大数据显示两个年龄段是买房高峰期。大多数人31岁第一次买房,43岁第二次买房。第一次,按照中国人的逻辑,一定是结婚成家的压力,第二次,会随着生命周期达到财富的巅峰,教育的投入,家里孩子的数量,都会导致需要换第二套房子。

第三件小事,我看一个动迁安置房,业主15年前用安置费在闹市区买的房子。15年后,这栋房子价值超过700万。房主打算用这笔钱在外环外买两套房,一套给老人,一套给家里的孩子。

逻辑是,从20年到2000年,当大多数人第一次从居住面积小的老房子住到新房时,那一年的主要人口是30-40岁左右的一代。随着15年的改革开放和直到2017年的房价暴涨,这些人的财富大幅增加,可能高达十倍。现在这些人集体进入了60岁。他们对住房的需求已经改变。他们想和他们的孙子住在一起,住在一个更大的房子里,有一个花园和良好的绿化。市区里的烟火、商业味道、单位附近,都离他们的生活很远。他们意识到未来20年已经没有时间等了,上海的房价也不会

当我在租房,的时候,我关心一个社区是否有好的餐饮和购物设施。以前总是看到介绍离地铁很近,生活设施包括大润发、家乐福等超市。现在买房,基本不考虑周边小店有没有自己喜欢的咖啡馆。一个是汽车的普及增强了身体活动半径,2-3公里内有大型商场就好;另一个很多人容易忽视的是同城零售和即时物流网络(快递和外卖兄弟)的发展,这使得我们对地段需求的依赖程度低得多。阿里打造了一个线上零售,对所有线下零售商都会有很大的影响。便利店、食品市场和超市对我们的生活不再重要。那么相应地理位置的优势就是瓦解。

地段的价值在教育等尚未上线和数字化的行业更为突出。所以为什么会有学区房的概念,因为孩子上学还是地理位置驱动的事情,不能云云。(暂时不排除网络课程的普及已经淘汰了这个。)

4.资产定价和良好的价格发现机制

任何资产都需要一个好的价格发现机制,就是这个资产的优势可以被需要这个优势的人充分竞价。所以我要说贝壳。事实上,沿着前面的思路也有人说,互联网对房地产的影响包括网上零售、物流基础设施、信息平台和交易机制。这次和很多连锁经纪人聊了聊,基本发现90%的连锁客户都是来自壳牌网络、Chain app等在线流量的平台。我就不简单说房地产是怎么做的了,贝壳是怎么从每笔交易中征税的。这个题目属于另一个层面。改天可以写一个房地产行业的数字化模型和壳牌网的商业化模型。

这里我想说一下为什么今天我们在VR上线看房,然后去房产中介看房,最后下线买了房,对价格的影响这么大。

主要有两点。一个是信息不对称。想象一下之前一个小区上下两层90平米的房子。如果他们恰好挂了两个中介,很有可能他们的成交价格相差很大。因为缺少买家横向比较的机会,过去的房价不够

分竞价的结果,有非常大的信息溢价沉淀在了中阶端。

另外一个是除了地段和小区之外的其他房产信息没办法量化,所以也没办法可以定价。贝壳有点像股票交易所发生的前提,就是每个公司统一了会计原则和审计原则。贝壳把户型报告,小区照片这些都规范化和线上化了,而且非常多的数据点来横向比较,有没有电梯,小区车位是不是紧张,朝向是不是双南,这些数据点很重要,因为这让喜欢“朝南”这个特质可以被出价。二手房非标的特点导致了它很难被量化和交易,所以也不能被出价。对人的居住而言,我认为最重要的可能就是面积、采光和通风了,这些房屋的功能能被比的前提是买房者客户看到同价位段的同小区的所有房源,那么这些出了价格和面积之外的其他特质,才能被细微的考虑进来并且出价。那么喜欢朝南的人可以为此多出几万,相比朝东的房型来说。

房屋经纪也说,现在信息都很透明,房屋自身的质量最影响价格,同一个小区底层的就是比高层的便宜10%,方正户型的可以比犄角的户型贵上几十万,而精装修两个卫生间干湿分离的二房就比同样户型的老装修的要贵5%,你看,这就是价格发现机制。

顺便说一句,抖音快手上已经有直播卖房的了,未来整体的信息化对房产的影响会慢慢让你大吃一惊。

5.城市规划思路的变迁

城市规划这个要素,我觉得其实没有变化,买房的人以前很关注这个版块未来的发展,现在也一样。变化的其实是我们国家从一穷二白,到中产以后的城市规划的思路在发生变化。当然这个也和现代的商业、制造业中心迁移以及城市定位有很大关系。

市中心不吃香了,为什么大部分人越来越可以接受以前下只角的淞南、漕河泾、赵巷?因为不用去市区上班了啊。

人口的居住,首先就是满足工作和生活的需求,相对而言,现在上海的商业环境的质量变高了,再远的地方商场都有喜茶和耐克。虽然教育和医疗资源会落后点,但是生活上没有非住在市中心不可的理由了。那还有上班呢?

我个人的观察,这个还没找到数据:需要在市区上班的人越来越少了。20年前大部分人都是职工,大部分还在国企和事业单位。今天私营企业占了半壁江山,企事业单位的职工人数是比较少的,而服务业是跟着生活配套设施走的,随着上海中心城区的高地价,越来越多的公司迁移到中环外去了。毕竟私营企业考虑的是利润啊,外企很多还是偏好淮海路、新天地和静安寺这样地方,但是外企这几年在上海的地位是不是在下降?互联网企业是这几年毕业生的就业大本营,但是BAT里哪一家在上海?更何况,很多人低估了现在微商人群的规模,越来越多的人挣钱的方式是不用坐班的。

城市的规划慢慢让剧院、文化场所留在的内环和黄浦江沿岸,把商圈都放置在了中环到外环间,大宁、大虹桥这些都是规划的商务区。而住宅的大逻辑是环线往外拓,内环内的越动越少,拆迁基本近10年已经非常罕见了,都是在旧房改造,意思是要减少内环内的住宅供给量。

这些大的城市规划的思路会直接指导房价,比如我一直看好滨江,上海城市治理慢慢学习了巴黎这些城市的特点,回归到人的本性的需求,那就是需要低密度,需要活动区域,需要江景。所以整体黄浦江两岸的建设一定会慢慢跟上,发挥更大的人文特色和城市底蕴。

6.几个买房的建议和心得

回归初心,你可以刻画自己美好的生活在这个房间里的样子么,这个房间的功能性,下厨、社交、休息、工作、爱好、出行是不是都可以让你有更加愉悦的体验?这些是最重要的,符合这样的房产慢慢会脱颖而出显示自己的价值。

你的生活轨迹需要你有什么样的面积、资源、地段的需求,而不同的同样需求的人群的购买力就决定了房价的高低。

房价在环间的均价的差距会进一步缩小,因为那是均价。而一些优质楼盘,相对小区有纵深,相对教育和医疗资源较好,相对户型有亮点和总体适应主流人群(三房,三口之家偶有老人共住),相对有更好的车位资源和物业管理,会远高于同地区的均价。

年轻人才会去买大一房,单位均价一定是小户型的更贵,因为总价就是优势,这个不会变化。而年轻人更爱内环,老年人更爱外环也不会变化。

外来人口买内环,上海户籍买外环,这个趋势我认为直到后这代人为止,70后、80后的购买力会更强,这个趋势会弱化。

需要节约时间的人才需要住在内环和中环,最后人才的薪水竞争力就是放假购买力,上海的人才聚集地租金一定会涨,而租金上涨对房价就是托底。一个地区的长期竞争力就是GDP,优质企业,优质写字楼,优质人才。

离公园近,离江边近的房产未来5-10年会相对有优势。

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