律师总结:二手房交易全流程和应当注意的问题,建议收藏在售

律师总结:二手房交易全流程和应当注意的问题,建议收藏

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物业类型

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随着房价越涨越高,二手房交易市场呈现出十分活跃的态势,各种五花八门的纠纷和法律问题也层出不穷。在咱们中国人的观念里,买房似乎是每个人必须要过的一关,它与婚姻、事业和家庭有着无法割裂的关系。

而买房子对绝大多数人来说,无疑是一项巨大的经济开支,有些人辛辛苦苦奋斗近十年,在而立之年,才能凑够一套房子的首付。因此,房屋买卖是一件必须慎重对待的事情,必须对房屋的相关信息做一个比较详细的了解,我愿意从法律规章层面给大家总结几点经验,这次主要涉及二手房买卖的相关流程和一些应当注意的事项。

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找房源

买房的第一步当然是找房了。由于房地产市场的信息不对称,我们往往会找亲戚朋友介绍,或者在网上寻找一些房屋中介,让他们提供一些房源信息。我需要提醒的是,如果我们托房产中介机构帮忙找房,一定要对该中介机构做一个了解,尽量找一些大一点的机构,并和他们签订居间服务合同,因为在实务当中,那些小型的中介公司一般都没有多少固定资产,仅随便租几间房子、雇几个员工就开始办公,招揽业务,一旦给买房人造成损失,很难有承担责任的资金实力,最终吃亏的还是买房人。

了解房源信息

找到房屋之后首先要对房屋的性质做一个准确的了解,然后再看这些房屋有没有什么权利负担。按照房屋性质来划分,一般包括:普通商品房、央产房、经济适用房、农村基地房屋(小产权房)和廉租房。

普通的商品房买卖一般不受法律限制,签订的买卖合同是有效的,但要关注当地相关限购政策定规定,看所购房屋是否在限购之列,否则很有可能签了合同付了定金和首付款却过不了户。

与之相反,廉租房是不允许进入市场买卖的,买卖廉租房所签订的购房合同自始无效,因为其违反了国家和公共利益。国家之所以设置廉租房就是给那些买不起房的社会公众提供充足的居住地,而买卖廉租房的约定因触动了公共利益而无效,所以,千万不要被某些熟人和中介给坑了。

对于央产房和经济适用房,要及时了解当地相关保障房的政策,再看这两类房屋是否符合上市交易条件,如果不符合,签订的合同也可能归于无效。

最后一类就是农村基地房屋,也就是近期特别火的小产权房。对于小产权房的买卖,要看买卖双方是否在同一集体经济组织内部,如果是同一集体经济组织成员之间进行房屋买卖,则一般合同会认定为有效,如果是非同一集体经济组织成员,则签订的购房合同一般都认定为无效,就算将这些房屋买到手也办理不了过户,对此类房屋只享有占有、使用和收益权能,而不享有处分权能。

对房屋性质无异议之后就要看该房屋上面有没有权利负担,意思是该房屋有没有用于抵押,或者是否被法院查封。如果房屋有抵押,应当要求卖房人想办法解除抵押,否则风险很大,因为法律规定办理过抵押的房屋是不适用善意取得制度的。被法院查封的房产很有可能被强制执行,所以一定要去不动产登记部门认真询问。另外,还要看房本,看房本的名字和卖房人是否一致。如果卖房人已结婚,看该房屋的处分是否经其配偶同意。

签购房合同

对上述事项了解清楚之后,就可以和对方签订购房合同了,在签订购房合同的时候,一定要是本人亲自到场,不要委托别人代签。

同时,合同当中应当明确:所购房屋的基本信息、房价、房价的支付方式和支付期限(包括定金、首付款、和尾款)、房屋过户的时间、腾房的时间、双方违约的责任、争议解决的方式,尤其是对于合同履行当中的一些时间节点一定要约定明确,避免日后相互扯皮,推诿责任。

签订购房合同后,买卖双方就可按照合同约定及法律规定在相关部门办理网签和税费手续,支付相应购房款,办理过户登记,并进行腾房,交付相应单证资料,完成交易。

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