松山湖二手房(东莞松山湖二手房)

erjian 875 2022-07-24

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松山湖现在二手房价格多少?周边还有新楼盘吗?

买新房是明智的选择,那么松山湖周边有一个非常不错的楼盘,又是大开发商,松湖碧桂园天钻,一路之隔松山湖,建议有时间过来看一看。

东莞加入“二手房指导价”阵营,“剑指”挂牌价虚高乱象

10月8日,东莞市住房和城乡建设局(简称“东莞住建局”)发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》(简称“《通知》”),将自发布之日起施行。《通知》还同步发布了《东莞市成交活跃住宅小区二手住房交易参考价格表》,公布了首批218个楼盘二手房指导价。

业内人士认为,在热点城市调控转向二手房市场后,包括东莞在内的多个城市推出二手房参考价,是必然的趋势。

东莞首次发布二手住房交易参考价

《通知》指出,东莞住建局在二手住房网签交易价格基础上,综合考虑税务部门、金融部门的评估价格、周边新建商品住房网签价格等因素,经调查分析,形成二手住房交易参考价格,在该局官方网站、微信公众号等发布,并视市场运行情况适时调整更新。

此外,《通知》要求,房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台等应对挂牌房源开展对照自查,不得受理及通过线上和线下渠道对外发布明显高于本市二手住房交易参考价格的挂牌价格。二手住房交易涉及的相关机构,应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一。

东莞住建局表示,在此之前,该局已分别发布2020年第四季度和2021年第一季度成交活跃二手楼盘网签交易价格情况,由于只参考网签交易价格,且采用“掐头去尾”式的统计方式,导致较易被偏低价格区间的交易拉低均价,未能完全反映真实的交易价格平均水平。而此次制定的二手住宅交易参考价格,以今年第二季度二手住房网签交易数据为基础,将二手住房网签交易套数超过10套(含)的住宅小区纳入统计范围,并对统计方式进行了优化和提升,综合考虑了税务部门、金融部门的评估价格以及周边一手楼盘网签价格等因素,统计维度更丰富,统计方式更合理,对市场交易也起到更好的指导作用。

事实上,东莞此次建立二手住房交易参考价格发布机制,也是此前“莞八条”政策的落地。今年8月2日,东莞住建局颁发了《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》(即“莞八条”),主要内容集中在稳控地价、强化限购、规范金融、税收调节、二手房指导价、认购销售管理、规范市场秩序、完善保障体系等8个方面。其中提到,在二手楼盘网签交易价格常态化发布基础上,加快建立二手住房成交指导价发布机制,进一步加大二手住房交易信息公开力度,引导市场理性交易,引导商业银行合理发放二手住房贷款,防控个人住房信贷风险。

首批发布218个小区参考价,后续或将增加

从配套举措来看,东莞住建局明确,发布二手住房交易参考价格后,市住房城乡建设局将组织对全市房源挂牌情况开展全面检查,对房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台挂牌的价格虚高二手住房房源,一律下架处理;不按规定执行的,抄报网信、市场监管等部门实施联合惩戒;二手住房交易涉及的相关机构,应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一。

对此,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出,这一做法与其他城市一样。往后,各大平台必须按照参考价来发布挂牌价格,超过的要下架处理,目的是以参考价引导市场预期,防止挂牌价虚高,严控业主坐地起价等给市场传递错误涨价信号的行为。

“相关机构应将二手住房交易参考价作为开展业务的参考依据,这一条最为关键。”李宇嘉称,只有银行按参考价做贷款评估价,控制住杠杆,才能让这一政策落到实处。目前,深圳、上海已经在这样执行,广州、成都、西安等其他城市还尚未明确要求这样做。

在明确正式建立二手房交易参考价机制的同时,此次《通知》还同步发布了《东莞市成交活跃住宅小区二手住房交易参考价格表》,公布了首批218个楼盘二手房指导价。

新京报记者注意到,在首批名单中,价格最高的楼盘为松山湖的翰林湖花园,成交参考价格为43436.7元/平方米;价格最低的楼盘为常平的新城市花园,成交参考价格为8214.95元/平方米。而二手房参考价格排名前五的住宅小区均位于东莞松山湖。

东莞住建局也指出,接下来该局将继续加强房地产市场监测分析,对二手住房网签交易价格、评估价格和周边新建商品住房网签价格等数据进行收集整理和对比分析,根据房地产市场变化情况,适时调整二手住房交易参考价格,进一步完善发布机制。

李宇嘉表示,218个楼盘未覆盖全市,也比今年7月份发布的第一季度成交活跃二手楼盘(269个)少51个,后续还将不断增加。东莞的做法,与广州、成都、西安类似,即先发布交易活跃楼盘,再不断扩展。此外,二手房参考价怎么定,并无先例,深圳探索以后,各地都在学习。东莞的做法比较好,此前先发布典型镇街热点楼盘网签价,以官方形式给市场传递二手房交易信息,然后住建委与统计部门、金融部门(贷款评估价)合作,探索建立价格发布机制;今后,其统计方法还可能会继续完善。

业内:二手房参考价助力楼市逐步稳定

谈及东莞房地产市场的特质,李宇嘉指出,“东莞楼市很特殊,新增供地很少,新房的在售库存是全国热点城市中最低的,只有4个月左右。同时,新房限价,而二手房对户籍不限购,导致‘打新热’;买不到新房的,涌向二手房市场,又导致二手房涨价,反过来带动新房涨价,形成一二手房联动涨价。”

李宇嘉进一步称,东莞落户门槛低,又是“网红”城市,因此,推出二手房参考价,并让银行将其作为贷款评估价,是建立长效机制;同时,调整住房供应结构,比如加大“三限房”(类似于共有产权)供应、保障性租赁住房供应,才能让楼市逐步稳定下来。

“总之,在热点城市调控转向二手房市场后,推出二手房参考价,是必然的趋势,也是政府发挥有形之手,维护供应市场基础秩序,弥补市场缺陷的需要。”李宇嘉称。

东莞深夜升级调控:二手房启动限购、限售调整为3年

“深八条”搅动临深楼市,坊间传闻,本周五(7月24日),房价飙涨的东莞将会升级调控政策。虽然靴子落地迟到,但是在意料之中。东莞加码楼市调控,只不过是选择在7月25日凌晨发布新政。

东莞市住房和城乡建设局、东莞市公安局、东莞市自然资源局等十二部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“《通知》”),涉及加大住宅用地供应、二手房启动限购、上调限售年限至3年等9个方面内容,可谓东莞“史上最严购房新政”。

二手房启动限购,非本地户籍买首套房须1年以上社保

二手房启动限购政策,是此次东莞购房新政的最大亮点,此前东莞只对新房限购。

根据《通知》,自本《通知施行之日起,非本市户籍居民家庭在本市购买第一套商品住房的(新建商品住房或二手商品住房),须提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上社会保险证明;购买第二套商品住房的,须提供购房之日起前3年内在本市逐月连续缴纳2年以上社会保险证明。非本市户籍居民家庭在本市行政区域内拥有2套及以上商品住房的,暂停向其销售商品住房。

此前,东莞只对新房限购,执行内容与上文一致。也就是说,此次东莞新政启动了二手房限购政策,限购门槛与新房一致。

业内人士认为,由于此前二手房不限购,给今年上半年炒房者炒作东莞楼市留下了一个缺口。而此轮东莞房价上涨中,二手房也最为明显。

自全面复产复工以来,受深圳房价上涨、购房需求外溢、东莞新房供需矛盾、松山湖产业升级、炒房、地价上涨等综合因素影响,东莞房价开始水涨船高,其中,城区、松山湖片区的二手房市场率先上涨,紧接着塘厦、凤岗等热点板块也加速上涨。

6月份百城房价数据显示,东莞二手房价格环比上涨1.13%,排名第三,仅次于深圳、无锡。

根据东莞中原地产成交系统的数据显示,今年4月-6月,东莞的二手房成交均价分别为24021元/平方米、27563元/平方米、39175元/平方米。其中,6月份,南城二手房成交12套,成交均价为35170元/平方米,同比涨幅近60%,环比上涨12.18%;塘厦二手房成交均价21262 元/平方米,同比上涨34.63%,环比上涨4.92%;凤岗二手房成交均价25910元/平方米,同比上涨19.43%,环比上涨4.54%。

“限售”年限上调至3年,此前为2年

今年5月,东莞市住房和城乡建设局重申“限售”政策,执行2017年4月发布的政策。具体内容是,在2017年4月11日零时后网签的新建商品住房和二手住房,须在取得《不动产权证》满2年后方可进行网上签约交易。

此次东莞新政对于“限售”做出新的要求,自本《通知》施行之日起在本市行政区域内购买的商品住房(以网签时间为准,含新建商品住房和二手住房),须取得不动产权证满3年后方可交易转让。在业内人士看来,增加限售年限,能够在一定程度上遏制炒房需求。

此外,东莞新政还调整住房公积金贷款政策,对于异地缴存住房公积金的职工,在东莞市购房申请住房公积金贷款的,职工本人或其配偶须为东莞市户籍。

增加住宅用地供应,试点建设“三限房”

值得关注的是,此轮东莞房价上涨因素中,新房供需失衡是主要矛盾之一,而东莞新政,除了在需求端增加门槛与限制外,也在供应端发力。

《通知》指出,加大住宅用地供应力度,适当提高新增国有建设用地中住宅用地供应比例,优先满足住宅用地需要,缓解住房供需矛盾。积极创新体制机制,着力突破城市更新项目周期长、进展慢的瓶颈,增加住宅用地有效供应。协同推进稳地价稳房价稳预期,优化住宅用地差别化限地价出让方式。加大安居房配建力度,原则上要求新供应住宅用地项目、政府主导城市更新住宅项目配建不少于住宅计容建筑面积10%的安居房,用于人才住房等用途。

此外,东莞试点建设“三限房”,在房价较高的热点区域选取符合两规、条件成熟、配套完善的地块,建设“限地价、限房价、限购买人群”的住房项目。

资深房地产专家龙斌曾表示,这一轮东莞房价上涨的主要原因之一,是这两年新房市场供应相对短缺,积压到一定程度,随着需求增多,房价就会上涨。

据中原地产研究中心统计,2020年上半年,东莞一手住宅新增供应约13256套,共成交21062套,成交面积245万平方米,同比上升4%。同时,市场供不应求造成库存回落,消化周期缩短至7个月。

分析人士认为,增加土地供应不仅有助于缓解东莞新房供应压力,试点“三限房”还有利于稳定地价、房价与市场预期。

房价飙涨,东莞6月以来已多次调控楼市

东莞房价上半年上涨“凶猛”引起市场广泛关注,6月份以来,东莞市住房和城乡建设局已多次出台政策,相关负责人多次表态降温楼市。

6月份,东莞市住房和城乡建设局有关负责人表示,将对市场乱象坚决进行重拳整治,严厉打击捂盘惜售、制造房源紧张气氛、哄抬炒作房价、抱团涨价、虚高挂牌等行为。

7月2日,东莞市住房和城乡建设局等四部门发布了《关于进一步加强商品住房预(销)售管理的通知》,要求加快在建商品住房入市销售,加强商品住房销售价格指导,加大力度打击捂盘惜售行为,严格规范商品住房认购行为。其中,重申商品住房“限价”引起业内人士最多关注,即“首期首次申报销售价格的,每幢(栋)申报均价应不高于前三个月属地镇街(园区)同类型新建商品住房申报均价的10%(含);分期申报销售价格的,每幢(栋)申报均价应不高于本项目上一期同类型商品住房申报均价的5%(含)”。

紧随“深八条”,7月15日深夜,东莞市住房和城乡建设局发布通知,将加强商品住宅网签销售信息公开,提高房价透明度,诸如每月定期发布上个月新建商品住宅和二手住宅的网签情况,每季度发布新建商品住宅的库存情况。

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