第五大道二手房(第五大道二手房 北京)

erjian 1381 2022-06-23

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成都购房资质 落户政策 建发第五大道产权?

需首先满足以下基本条件之一。第一种情况,在成都想买房子区域购买的社保买了两年,拥有社保所在区的资格。第二种情况,在成都社保满1年并在成都落户,拥有社保所在区和户口所在区的资格。第三种情况,在成都落户时间满了2年的拥有户籍所在区的资格。

上面三种情况之一的情况下,还需要符合以下的限制。

1.以个人为单位,在ABC区有一套住房后,没有购第二套房的资格。

2.以家庭为单位。在ABC区有两套住房后,没有购第三套房的资格。

3.子女成年后,算新的个人单位;子女结婚后算作新的家庭。

4. 仅以一人社保资格购房的家庭,只能买一套住房。

5. 在离婚两年内的双方,仍被视做一个家庭计算房产总数。如果打算在成都工作生活的,那么你可以通过以下几种方式落户: 需满足条件: 1、在成都范围内,购买建筑面积≥90㎡商品房或二手房(70年产权的住宅性质,包含商办型住宅); 2、拿到产权证; 3、连续缴纳成都市社保≥1年(不得断缴); 需提交材料: 1、《入户申请表》; 2、户口本原件、户口本第一页及迁户人员页复印件; 3、身份证原件及复印件; 4、社保局打印的≥1年的“个人养老保险实缴信息单”并盖鲜章; 5、房产证、购房合同、房管局1月内打印的房屋信息摘要;

6、一次性购房发票或按揭合同和6个月以上银行按揭还款证明;

7、房产所在小区物管、居住管辖社区或派出所,其中一者开具的“入住居住证明”加盖公章;

8、申请配偶、未成年子女户口随迁的,还需提供: 1)结婚证原件及复印件; 2)子女出生证明。 需注意事项: 1、房子必须是商品住宅(包含住宅型商办); 2、按揭买房必须在银行还款满6个月才能申请落户; 3、成都购房入户申请时间必须是在交房入住之后; 4、同一套住房,未过户变更产权的情况下,只能申请办理一次购房入户; 5、可以家属随迁,但仅限本人,配偶和未成年子女,而且如果当时不迁,再迁要在5年后; 6、未成年子女不能单独申请户口迁入成都,必须随父或母随迁; 7、2014年6月1日前购房落户政策房屋建筑面积需满70㎡,后经调整为90㎡。在执行之日前已购买的商品住房或二手住房,可以根据“旧的购房入户”规定办理; 8、成都郊县的户口迁移到成都中心城区算平迁,只要你在中心城区买房即可,面积无要求。

需满足条件: 1、具有大专及以上学历(落户成都郊县中专以上学历)或中级及以上专业技术职称; 2、年龄45周岁以下; 3、在成都市中心城区已落实工作单位的市外户籍人员。 需提交材料: 1、《入户申请表》; 2、毕业证原件及复印件; 3、 4、《成都市大中专毕业生就业登记表》; 5、《报到证》的原件和复印件; 6、《户口迁移证》的原件; 7、居民身份证原件及复印件; 8、住房证明或入户地户口簿的原件和复印件。

需注意事项: 1、该方式入的户口为集体户口(与家庭户口无异,可平迁致家庭户口); 2、单位集体户子女不一定能在单位附近的学校读书。 需满足条件: 1、在成都市办理了居住证,居住期满2年; 2、连续缴纳2年社保; 3、有产权住房(人均面积不低于16㎡)。

需提供材料: 1、《入户申请表》; 2、居住证原件及复印件; 3、入户人员户籍证明或户口簿; 4、居民身份证原件及复印件; 5、合法固定住所证明原件及复印件; 6、近两年的城镇职工基本养老保险(含综合社会保险)明细表。 需注意事项: 1、居住时间是累积的,可不用连续; 2、社保缴纳必须是连续的; 3、居住证是大成都范围内即可。 有三种形式: 一、夫妻投靠落户 夫妻任一方在本市有稳定收入且本人或直系亲属拥有合法固定住所的,可申请入户; 二、子女投靠父母 本市户籍人员,本人或直系亲属拥有合法固定住所的,可申请市外未成年子女投靠; 三、退休父母投靠子女落户 退(离)休人员或男性公民年满60周岁、女性公民年满55周岁,投靠本市成年子女的,本人或子女有稳定收入来源,且本人或直系亲属在本市拥有合法固定住所的,可申请入户。

需提供材料: 一:夫妻投靠 1、《入户申请表》; 2、投靠人户籍证明或户口簿及居民身份证(原件和复印件); 3、结婚证原件及复印件; 4、住房证明或入户地户口簿及被投靠人户口簿原件及复印件; 5、城镇居民需提供无职业证明(失业证、待业证、下岗证等)(原件和复印件); 6、具有稳定生活来源证明(原件)。

二、子女投靠父母 1、《入户申请表》(公安办证中心现场领取或上网下载); 2、本市户籍父亲或母亲的居民户口簿和居民身份证(原件和复印件); 3、市外未成年子女居民户口簿(每页应加盖户口专用章及户籍名章)或户籍证明、居民身份证(16周岁及以上人员提供居民身份证)(原件和复印件); 4、父母双方两本结婚证(父母未离婚的提供)(原件和复印件); 5、亲生父母离婚的子女投靠拥有抚养权一方的(指生父或生母,下同),提供法院离婚裁定书或判决书或调解书,或离婚协议书和离婚证。变更抚养权的还应亲生父母双方到场提供变更抚养权协议书,一方不能到场的提供同意变更抚养权公证书(父母离婚的提供)(原件和复印件); 6、亲生父母离婚后,拥有抚养权一方再婚的,未成年子女需投靠继父(母),提供①法院离婚裁定书或判决书或调解书,或离婚协议书和离婚证,②再婚夫妻双方两本结婚证,③由再婚夫妻双方到场当面提交申请,④变更了抚养权的还应提供上述第5条相关材料(父母一方再婚的提供)(原件和复印件); 7、出生医学证明或独生子女证或其他可以证明关系的亲属关系证明(原件和复印件); 8、入户地合法固定住所证明(原件和复印件)。 9、入户地居民户口簿、亲属关系证明(入直系亲属户口的提供)(原件和复印件); 10、迁入地派出所出具的街门牌详址证明(地址不详的提供)(原件)。

三、父母投靠子女 1、《入户申请表》; 2、入户人员户籍证明或户口簿及居民身份证(原件和复印件); 3、亲属关系证明(原件和复印件); 4、离(退)休证(原件和复印件); 5、住房证明或入户地户口簿(原件和复印件)。 需注意事项: 一:夫妻投靠 公民结婚后有固定住房和稳定生活来源,可投靠配偶迁入(含非农业人口投靠非农业人口、非农业人口投靠农业人口、农业人口投靠非农业人口,户口迁入后一律登记为非农业人口)。 二、子女投靠父母 父母离婚的,未成年子女应随拥有抚养权一方登记户口。因购房、纳税、居住期满、城建制入户本市5周年以上的,方可申请市外未成年子女投靠。 三:退休投靠子女 非本市五城区及高新区范围内的离、退休人员要求投靠户籍在本市的配偶、子女及随迁配偶和子女。

需满足条件: 1、在成都市中心城区生产性11200万元以上; 2、在区(市)县城生产性11100万元以上; 3、在建制镇生产性1150万元以上的市外人员; (以上符合任意一条即可) 4、迁入人员人均住房建筑面积不低于上年度我市城镇保障对象的住房困难标准(16平米/人)。

需提供材料: 1、《入户申请表》; 2、身份证原件及复印件; 3、企业营业执照原件及复印; 4、企业税务登记证原件及复印件; 5、会计师事务所验资报告原件及复印件; 6、入户人员户口簿原件及复印件; 7、居民身份证原件及复印件; 8、配偶随迁要提供结婚证原件及复印件; 9、合法固定住所证明原件及复印件。 需注意事项: 在成都市一次性付款购买总价40万元以上的商业用房、办公用房、工业用房或其他非住宅用房的市外人员,也可在其合法固定住所申请办理本人、配偶、未成年子女入户,要求人均住房建筑面积不低于16平方米/人。 需满足条件: 1、在成都市范围内从事个体经营、兴办私营企业; 2、向本市税务部门连续2年累计纳税达3万元或一年内纳税达2万元; 3、且迁入人员人均住房建筑面积不低于上年度我市城镇保障对象的住房困难标准(16平米/人)。 需提供材料: 1、《入户申请表》; 2、合法固定住所证明原件及复印件; 3、企业营业执照原件及复印; 4、企业税务登记证原件及复印件; 5、纳税情况证明原件及复印件; 6、入户人员户口簿原件及复印件; 7、居民身份证原件及复印件; 8、配偶随迁要提供结婚证原件及复印件。 需满足条件: 父母双方都是成都户口。

需提交材料: 1、《入户申请表》; 2、婴儿出生医学证明原件; 3、计划生育证或准生证原件; 4、父母亲结婚证原件及复印件; 5、父/母亲的居民户口簿原件及复印件。 需注意事项: 1、父母双方都系人才交流中心集体户的,新生子女入人才交流中心集体户; 2、父母一方系集体户,另一方系家庭户的,新生子女入家庭户; 3、一方系人才交流心集体户,另一方系单位集体户的,新生子女入单位集体户; 4、一方系人才交流中心集体户,另一方系高校学生集体户的,新生子女入人才交流中心集体户; 5、父母均为家庭户口,新生子女可随父落户也可随母落户,不受出生地限制。但新生子女不得脱离父或母户口单独落在其它亲属户口上。 6、超生婴儿或非婚生婴儿,需交纳社会抚养费后才可落户成都。(这条规定只是目前执行规定,其它有部份省市已取消了超生婴儿落户门槛。不知道成都何时取消。)未婚生婴儿一般情况下随母落户。 7、父母一方的成都户口是在婴儿出生后取得的,那么新生子女不能直接落户成都,需先在非成都户口一方先落户,然后再投靠转入成都这边。但投靠成都父母落户需要看父或母的成都户口取得方式。如果是购房入户或暂住入户等方式获得还需要等其成都户口获得期限满5年后,子女方可投靠迁入成都户口。 需满足条件:nbsp

需提供材料: 1、《入户申请表》; 2、《国外学历学位认证书》原件及复印件; 3、护照或居民身份证原件及复印件; 4、出国前注销户口证明或原籍地户口薄原件及复印件; 5、住房证明或入户地户口簿原件及复印件。 需满足条件: 1、经成都市政府相关职能部门公布的急需、短缺的技师、公务员、管理人员等; 2、 具有特殊技能、专长的人员,且大专以上学历或中级以上技术职称; 3、 在成都市六城区落实了工作单位(工作单位须在成都市六城区注册,具有法人资格)或在成都市郊区(市、县)落实工作单位且本人/配偶/父母在成都市六城区拥有产权房屋者。

需提供材料: 1、凭劳动合同和身份证的原件到人才中心开《调档函》,领取相应登记表回单位签字盖章; 2、 持《调档函》回原存档单位办理提档或调动手续; 3、在办证中心签订的《单位人事代理合同书》和《》; 4、工作单位法人证书(工商营业执照)或其他执业许可证复印; 5、 毕业证书或职称证书原件及复印件; 6、 与用人单位签订的劳动合同原件及复印件; 7、 身份证、户口薄原件及复印件。

不管采用哪种方式落户,基本步骤分为四步: 1、带上所有资料到公安局办证中心领取入户申请表并填写; 2、工作人员审核资料,办理准迁证; 3、回原户籍注销户口,开具户口迁移证(新生儿除外); 4、带上准迁证第三联及1寸照片,去入户地公安局办证中心办理上户,领取户口簿。 由于涉及的名词较多,再将他们简单的解释一下: 1、购房合同: 商品房购房合同是指已在网上进行签约备案的合同原件;二手房购房合同应为房管部门档案室提供的房屋买卖合同打印件。 2、不间断缴纳城镇职工基本养老保险费: 是指市外人员在我市就业后,按规定在我市缴纳(含省级社保)的城镇职工基本养老保险费,且缴纳时间不能有间断。 3、合法固定住所: 是指对实际居住的房屋拥有房屋所有权或单位住房使用权。包括购买的商品住房、房改房、二手住房、自建住房等有合法房屋产权的房屋;职工租赁本单位成套自管公房(单位对该房屋拥有所有权);租赁房管部门成套直管国有公房。对租赁的私人住房不纳入合法固定住所范围。 4、合法固定住所证明: 是指拥有房管部门颁发的房屋所有权证、经房管部门进行登记备案的购房合同和入住证明;职工租赁本单位自管公房的需出具单位拥有房屋所有权证和单位分房证明;租赁房管部门直管国有公房的需出具房管部门公房租用证或租赁合同。 5、入住证明: 是指由住房所在地物业管理部门、社区居委会、派出所出具的证明。 6、稳定职业或生活来源证明: 是指被我市行政区域范围内的机关、团体、事业单位录用(聘用)的证明;在我市行政区域内从事商业活动并持有工商执照;本市街道办事处出具的未享受我市生活保障证明;银行或社保部门出具领取基本养老金或缴纳社会保险证明。 7、直系亲属: 是指申请人的配偶、子女(子女的配偶)、父母(配偶的父母)、孙子女、外孙子女、祖父母、外祖父母。 8、亲属关系证明: 是指结婚证、独生子女证或出生医学证明等证件,或由档案管理机关加盖印章的能反映亲属关系的个人档案,以及法院裁决书、判决书,具有合法资质的机构出具的DNA鉴定报告等能证明亲属关系的法律文书。 9、未成年人: 是指18周岁以下的人员(含不满19周岁的在校高中学生)。 10、在校证明: 指学校出具的学籍证明和学生证。

我市城镇家庭人均住房建筑面积水平: 以成都市统计局每年对外公布的数据为准。 12、我市规定的城镇住房保障对象的住房困难标准: 以成都市城乡房产管理局公布的有关数据为准,现标准为人均住房建筑面积不低于16平方米/人。 13、本文中涉及的缴纳社会保险费年限、办证时间、经营时间、年限、纳税年限 是指以提交申请当日为截止日期上溯计算(办理购房入户除外)。 14、申请人或被申请人在服刑或被采取刑事强制措施期间,不能申请入户和主项变更。 15、劳动合同: 是指与具有企业法人资格的用人单位签订的、符合《劳动法》规定的合同书。 16、本市集体户人员,办理市域范围内户口迁移,应出具本人集体户口簿内页原件,因保管不善造成集体户口簿内页遗失的,由集体户管理单位出具证明,本人持身份证申请补办。 17、公民在申报入户时,请核对户口簿(户籍证明)与居民身份证登记的姓名、出生日期、身份证号码、民族是否一致,二者登记内容不一致的,请原户籍地公安机关予以核实更正。户口簿每页应加盖户口专用章和承办人户籍名章。

建发第五大道属于商办项目,产权年限40年。

新买了一个二手房,二手房装修要注意什么问题?

重装一套二手房大概需要多少钱?

以一套100平左右的二手房,中档装修来预估:

整体装修费用 (包括打拆、基础装修+主材,不含家具、家电等软装费用)中档装修大概在1000-1500元/平米之间。

意思就是全部重装一套100平左右的二手房,总共需花费15万左右的费用(不含家具、家电等软装)。

在这里,肯定会有人想问?为什么二手房的装修费用比毛坯房装修高这么多?

从工期上来说:二手房装修工期更长。

二手房打拆费用高(约30-100元/平米)

建渣外运费用高(1200元/车左右)

无电梯洋房,需要的搬运费更高,拿六楼左右的无电梯100平的房子来说(拆除搬运费:2000左右;材料上楼费:3000-5000元)

下面我将从设计和施工两个方面来具体介绍旧房翻新和二手房装修有哪些注意事项。

一、设计

1、找到原结构图,看哪些墙能拆除,哪些不能拆除。 (承重墙不可拆除)

注:框架和框剪结构的非承重墙,一般可以拆除。砖混结构的房子一般都不能动。

2、现场勘测:看哪些能用 ,哪些需要全换。

注:防盗门、彩铝封窗等耐用设施如果保护的较好,则可不换。

3、原房屋如果是地砖 ,后期需铺地板的话,地砖可以不拆。

注:地砖拆除:60元/平米左右 ,找平:45元/平米左右

4、注意中央空调、新风、净水、地暖 的安装顺序一定不能乱

5、智能家居、灯具智能控制、网络综合布线、门窗感应器、人体感应器等设备需合理安装使用。

6、如果没有合适的晾晒衣服的地方,可以考虑使用烘干机。

注:烘干机费用约3000-6000元,烘干一体机更方便、节约,费用约在4000—8000元。(具体看个人喜好购买)

7、条件允许情况下,建议装洗碗机,费用约3000-6000元(懒人福音,早装早享受,据说是装完房就后悔没早装排名第一的项目)

二、施工

1、进场保护必须做好,防盗门、楼道等重点保护。 (具体详见成都装修公司保护清单)

2、水电局部改造的费用约40—120元/平米,如需全换约200-300元/平米。

注:15年以上的二手房建议全换

2.1局部改造线路接线建议采用传统绕线接线法+烫锡工艺,不建议用接线头来接。(绕线接线法+烫锡工艺使用时间更长且不容易出问题)

2.2局部改造,需将原本的水管全部重新打压,无问题后才能施工,有问题必须找到,并处理问题。

注:关于水管打压,国家标准(GB50242-2002)第4.2.1条有明确的规定。

室内给水管道的水压实验必须符合设计要求,当设计未注明时,各种材质的给水管道系统试验压力均为工作压力的1.5倍,但不得小于0.6MPa。

检验方法: PPR管给水系统应在试验压力下稳压1小时,压力降不得超过0.05MPa,然后在工作压力的1.15倍状态下稳压2小时,压力降不得超过0.03MPa,同时检查各连接处不得渗漏。

2.3对原下水管进行通水测试要保证通畅,确定畅通后封闭下水道管口;

2.4不用的线路必须在源头断线,保障安全。

2.5检查入户的光纤线位置,如无弱电箱最好设置好弱电箱,并留电源。

2.6老房要检查有无合格的配电箱,如果没有,一定要增设,并做好分组。除总开外,最少需要设置“空调、照明、插座、厨房”等几个分区空气开关 。(增加强电箱费用约为400-900元)

2.7.很多人装完房子,就觉得一直有异味。但是找不到原因,水路改造时,要重点检查相关的排水口,有无存水弯。如没有,一定一定要加装,不然以后防不了臭不说,而且还没有办法维修。

3、检查原涂料基层是否合格,不合格的全部铲除后需重新做腻子基层,原来有裂缝的地方要单独做挂网处理。

注:如果经设计师和有经验的施工项目经理现场检查原墙面基层质量较好的情况下,原基层可以不铲除,对基层进行基本清理后,局部找补和修复就可以涂刷新的底漆和面漆了,这样可以节省约15元/平米。

4、对于房龄较老的房屋,在贴砖时:要注意地面上不要积水,以免由于板缝或现浇板有缝隙漏水到楼下邻居家就不好了,出现这种情况,打扰别人不说,根据楼下装修档次和维修难度不同,增加维修费用约在500-3000元。

5、厨卫防水必须做好,注意这是重中之重!

做防水之前去楼下问清楚,邻居家的吊顶是用的什么材料。如果是封闭式的石膏板,就有点不好处理了。一是你做闭水试验时,一两天时间根本看不到楼下漏水,二是一旦漏水,维修起来很麻烦,而且费用很高。

6、注意合理安排好工序 不要扰民影响邻里关系

旧房装修的周边一般都会有居民居住,物管一般都会要求:周末和非工作时间禁止有噪音施工,因此工期可能会加长20天左右。(总工期在90-120天)

7、网络线布线,用6类线及以上

注:6类线及以上才能支持千兆网速

8、洁具安装前先检查排水是否通畅,不要等到装好了,发现不通水再来拆,到时又会是一笔不小的损失费用。

最后附旧房的具体改造工序(如没有的项目请自动跳过)

进场准备和保护---打拆清运---土建和结构造改---封窗---中央空调---新风---净水---智能家居---水电改造---吊顶和木作---地暖---防水---墙地砖---涂料基层---涂料面层---厨卫扣板安装---木门安装---厨柜安装---地板安装---订制柜安装---洁具安装---灯具安装---空调新风净水地暖智能家居设备调试---完工保洁---交房

交房后到入住的流程:

窗帘---家具---家电---软装配饰(挂画 饰品 绿植)---空气检测合格---搬家(建议通风3个月以上再入住 有条件的建议通风6个月以上入住)

手头去年设计过一套年代较久的二手房,搬出来给大家参考参考。

整个设计算不上惊艳,但也算是中规中矩。

房屋信息:

户型:套二单卫

建筑面积:78㎡

项目地址:成都第五大道

改造价格:4.5万(基装)

最原始的平面图

T T去翻这套图的资料,没想到还把我当初测量画的草图给保存下来了

户主是一个企业家,已经近76岁了,退休前是一个企业家,现在定居海南,但是又想把成都建设路上一环边的老房子处理掉,所以想给这个老房子重新装修一下。当时我做的就是这样一个二手房改造,去现场量房的时候,拍摄的当时改造前的一些实景图。

屋顶年久失修,墙面已经发黄老旧,各种生活用具破旧不堪。厨房和卫生间已经打扫过,还是因为无人居住看起来很脏。那个窗花玻璃纸真是满满的时代感,甚至回到童年的感觉……

户主已经明确说明,这套二手房改造是为了卖掉或者出租,并且认为会被年轻人租/买下的可能性大,要求我一定要做的时尚一点。我当时给他提供了非常多的方案让老先生挑选,最终选中了一款简约欧式风格。改造后的户型图如下:

红色部分为拆除的墙体

这位老爷子的户型比较方正,原来的主卧房间稍显狭长,阳台也过于狭长,占据了次卧的采光面,导致次卧室的空间显得局促的同时,也让次卧显得比较昏暗无光。原格局的厨房非常小,满足不了现代一体式橱柜的安装和业主的生活需要。所以我做了上图两处墙体拆除。具体效果如下:

主卧扩展之后变得更加方正,在门口建造了一个L型的墙体结构,既满足了门套的安装要求,又为独立的衣柜找到了安放空间。在原来的阳台位置我们建起了一道墙体,把厨房空间扩展了三分之一,次卧的面积也相对得到了扩充。

现在主卧明显改善,具备了足够的睡眠和储物空间;厨房得到了极大的扩展,一体成型的新款橱柜让家里焕然一新;次卧不仅增大了空间,室内光线也比之前亮堂了很多。多说无用,可以直接看图。

客厅

采用墨绿与白色作为客厅墙面的漆色,将原来的沙发改成深蓝色的布艺沙发,原木深色的柜子提供了一定的收纳空间。

餐厅使用黑色细脚凳与桌子,摆放一盆绿植,头顶上的吊灯极具简约北欧风情,墙壁上的多肉装饰画,则给整个空间增添了十足的生机。

厨房设计符合人体动线,使用现代整体橱柜,符合年轻人居住需求。还有地板铺设好的效果,老爷子竟然意外的喜欢。

主卧多拍了几张。

背景墙使用了深蓝色,白色的北欧风定制衣柜拥有完美的收纳空间,床单暂时使用纯白色,也为后来入住的人留下了更多的发挥空间。

次卧的门将原来用海报和塑料膜糊的门换成了全新的木门,在床边放置一盏细脚落地灯。与原来相比,次卧的空间拓宽了不少。如何将原来的空间进行重新的优化分配利用,二手房改造设计的重点也在这里。

最后的最后,这套二手房是顶楼,楼上露台被设置成一个小花园。老爷子并没有让我进行改造,他说是想给自己年轻时候的打拼留下一个记忆,也希望新来的人能够用自己的创意来打造这个露天花园。

哈尔滨二手房精装装修多少钱一平?麻烦报个价。

哈尔滨二手房精装修价格至少也要1500一个平方以上了,看你面积的大小,面积大相对的价格要贵一点,由于二手房要精装修,肯定原来的装修都不能要了。装修起来,还要砸墙这些,价格会贵一点点,假如着急想知道实际的装修价格的话,可以在太平洋家居上申请免费上门量房做预算的。

昆明第五大道房屋

那个房子从建设开始就没安宁过,据说奠基时的墙被推到很多次,就是因为侵犯了旁边银城花园住户的利益,很纠结的!~

我觉得这样的房产,不是很令人满意,如果你讲究风水,也许真的不太好!

治安一般,临街嘛,也不是很好管理,还有就是那里属于城乡结合部~

宝安第五大道华润万家有在出售吗?

一直以来,商铺都很少受到政策冲击,是投资的安全地带,且在经济向好的推动下,无论是价格还是租金都有升值潜力。虽然商业地产投资周期长,但是回报率稳定且高,受调控政策影响相对较小,符合投资的安全性要求,符合有实力的投资人。目前二套房限制,对住宅市场是利空,对商业地产却是利好,雨水不能总下在一个地方,商业地产大旱很久了,也该下点雨了。住宅市场的资本雨水下得太多了,已经泛滥成灾了,资本已经开始布局商业地产。就连曾说死也不做商业地产的住宅一哥万科也开始改变单一的住宅开发模式,开始持有优质商业地产。由于商业地产的投资较为理性,这个投资领域绝没有住宅市场那样冲动。虽然在短期来看商业地产的投资回报要低于住宅市场抛来抛去,但通过一段中长周期的持有商业地产,从它的增值率与区域的不可再生来看,回报率是不可估量的。同时这个投资领域也不是普通投资者关注的板块。商业地产作为投资市场,在银行贷款的首付比例上早已有限制,所以现在住宅的二套房首付有了严格限制,反而对商业地产是一个投资的促进。

投资商业地产优势

1、价格相对稳定。与普通住宅受政策调控影响容易大起大落相比,商业地产的价格近些年来始终变化不大,也相对稳定。

2、投资回报率比住宅高。国际上有一种商铺投资理念就是,只要15年能收回成本的商铺都值得投资,也就是念回报率6.66%。深圳目前商铺年回报率一般在4%-8%左右,如果经营得好的话,还能做到10%以上的回报率;写字楼一般在4%左右。

3、目前的形势有利于商业地产尤其是商铺投资。其一,房产新政后,住宅的投资功能弱化,商铺的投资功能则相对增强。其二,由于二手房转手不满5年需征收高额营业税,并大幅提高首付,利率,三套房限贷,商铺的流通性比住宅更大。其三,今年的通货膨胀预期,商铺作为不动产保值的性能更加突显。

4、发展潜力大。二套房贷首付五成,与商业持平,两者投资门槛已站在了同一起跑线上,但住宅的投资回报率比商铺低平均5个点,而后者还未受到政策打击,更有发展潜力。随着经济数据持续良好,而深港融合加快,商业的价值也会逐步提升。

5、能规避一定风险。目前中国住宅市场一但房价过快上涨,就会被政策大棒毫不留情的打压,反观商用物业受政策影响较小,商用物业受到的影响更多来自周边经济环境。若投资商用物业,则可以规避一定的风险。

投资商铺注意事项

1、注意较高的首付与月供。商业一直都需五成首付。另外,商业租金较高,但也不能完全实现以租抵供。从目前来看,除了罗湖较老的商铺写字楼可以实现以租抵供外,其余的都基本要贴20%的月供,所以要留有一定的资金以作流动资金运用。并且一般商铺的评估价并不高。一次性付款不必考虑这些,但出货时得替买家考虑。

2、出货时间较长。商业的资金总金额往往高于住宅,买家群小,出货的时间会比住宅要长。尤其是最近银行对于客户的审查比较严格,会对贷款客户的征信、资产状况进行严格审查。

3、可比较性较差。住宅投资主要是看片区价值、物业类型,而商业投资更靠眼光。像商铺投资,个体性就非常强,隔一条街的商铺都会相差十万八千里,但因为成交较少,很难像住宅那样找到同户型的成交个案,可比较性较差,这就需要投资者有一定的经验和眼光。

4、控制好空置率。商铺的租户不一样,空置时间也会不一样,如果能够寻找到像银行那样的租户,那么空置时间就比较短。不过投资商业,都要做好出现空置率的心理准备,像写字楼一般都有1-2个月,商铺有可能会更长。

5、租赁税的支付。商业租赁要交8.22%的租赁税,在出租之前要约定好到底是业主交还是租客交。

6、投资回报率。投资商铺如果追求即时的高投资回报率,首选罗湖福田商业老区,但那里的商铺剩余使用年限普遍只剩30年左右,虽投资回报率稳定,但增长乏力。如注重发展潜力,宝安中心区是首选,随着深圳自东向西的发展,深圳西部的南山和宝安两区发展潜力非常光明。目前地铁1号线5号线未开通的地铁沿线商铺大都是价值洼地,有望在地铁开通后大大升值。

以深圳房地产的老师香港为例:在香港有一批人,不喜欢自己做生意,不想管人,也不想被人管,但很想赚很多钱,然后就做职业房地产投资者。

2007年六月份,香港尖沙咀,100平米铺,成交价一平米170万,租金35万元/月,当时回报率2.5%,估计市场租金60万/月,租金回报是4.2%。再看一下2007年5月成交的案例,铜锣湾罗素街52号,地铺110平米,二、三楼160平米,总成交价2.03亿,单价52万,租金45.3万元/月,回报率3.4%,这是在三个月前买的铺,当时以1.64亿买的,后来卖给英皇集团,净赚3900万。他们是职业的,看到了香港的前景。第三个案例,2007年3月成交的旺角西洋街星际城市,3.8平米地铺,总成交价1530万元,每平米41.5万元,目前租金9万/月,回报率3.8%,买这人是个人投资者,叫邓成波,是香港铺王。

香港人投资商铺不怕贵,就怕地段不对。

扯了这么远,终于扯到正题上了,我正式向你推荐宝安中心区创业一路与罗田路交汇处的高发西岸花园(第五大道)1楼住宅底层商铺16891㎡,其中2楼有1000㎡。

楼 盘 名:高发西岸花园(第五大道)

区 域:宝安区

板 块:新安/宝安中心城板块

位 置:宝安区新安镇创业路一路与罗田路交汇处

目前售价:17000元~23000元

目前租价:两房2200~3000元,三房2600~3500元

开 发 商:深圳市高发投资控股有限公司

物业类型:商住

建筑形式:高层

批地时间:2002-07-26

开盘时间:2006-10-28

入住时间:2007-04-10

到期时间:2072-07-25(住宅裙楼商铺使用年限为70年,华润万家店还有62年使用年限)

物业管理:深圳市高发物业管理有限公司

物 业 费:2.5元/平方米/月

车 位 数:地上800个 ,地下1200个

容 积 率: 3.1

绿 化 率: 45%

交通状况: 宝安大道 631、632、625、319、797

地铁:地铁1号线年底开通,地铁口距华润万家580米左右,走路3~5分钟

第五大道位于宝安中心区最大的居住板块,由327514.26㎡的高发·第5大道、55万㎡的深业·新岸线、40万㎡的幸福海岸、11万㎡的金成时代、142762.74㎡的君逸世家、132336.27 ㎡的花郡、43500 ㎡的万科兰乔圣菲、64170.21㎡的御景湾、43500 ㎡的鸿荣源别墅项目组成的宝中居住板块,现状总建面就已经达到182㎡!如果人均居住面积30㎡的话,这里将有6万多常住人口。目前20%左右的楼盘平均入住率就能支撑起6.3%的年回报率,以后社区成熟后,回报率只会增不会减。

同在罗田路上,位于第5大道万佳店东北面相隔580米处,是全球零售商巨大沃尔玛,那么,也就是说,以罗田路为核心的宝中最大住宅板块区域内,集合了两大生活型消费中心。一个是本土最大,一个是全球最大,在这两大零售商巨头的双重作用下,无疑使得这里成为商业最旺的街区。

事实上,单是沃尔玛、万家这两家国际与国内零售商业的接轨,就已经可以带动很大的消费群体。在加上,幸福海岸、新岸线自身的商铺,我们可以发现,罗田路沿线一带的商业十分发达,人潮涌动。这里已经成为了生活型的步行商业街,而再过不久第5 大道华润万家店成熟后,这里的商业效应将一步扩大,辐射效益范围更广。

未来第5大道万家店将成为休闲、时尚、品牌的城市商业综合体,以购物、运动、娱乐、餐饮为导向的“城市核心”定位,这势必将吸引大批消费者。同时,在与其自身商业内街的强强联合下,将以更强大的攻势推动整个片区的商业价值,吸引广大投资客户、商业客户及各大品牌的进驻,成为罗田路的商业龙头。

2010年1月18日第5大道华润万家店取得装修许可证,开始进行装修,2010年4月20日进入试营业阶段,现如今,4月28日终于将迎来正式营业。

现华润万家店铺为16891㎡,其中2楼1000多㎡。带15年租约,每平米月租金87元,月总租金147万,年租金1764万,第四年开始递增6%。

2010年银行评估净值5.2265亿,现售2.8亿,单价16577元/㎡,现年回报率6.3%,原登记价6900万,现出售价2.8亿元。分割成17个物业,17个红本全在手。第五大道临街铺卖到50000~60000元/㎡。住宅卖到17000~22000,商住价格严重倒挂,机不可失,时不再来。

随着深圳建设的西移,前海国际物流中心的发展,关内关外一体化的趋势,周边配套设施的不断完善,地铁1号线的开通,周边楼盘入住率的提升,华润万家店升值潜力不可估量!

华润万家店,十字路口拐角铺,这张照片是我从网上下载的,本来拍的照片不小心弄丢了。

第五大道对面的地铁1号线施工现场,预计今年年底开通。

华润万家店铺内景

周边街铺卖到50000~60000

离华润万家店500米左右的宝安体育馆

华润万家东北面580米左右的沃尔玛店,在负一楼,装修很差,货品不多,还有点压抑,但胜在离地铁口近在咫尺,不过不出售,就算卖价格估计也会高的离谱。

沃尔玛负一楼

第五大道三期开盘现场

家家顺地产何林:1588 964 7747

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